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九观成都 | 写字楼集群效应成区域商业“新宠”

10.Apr.2018

随着市场、经济的发展趋势及政府导向的支撑,全国商业地产各类型物业均进入快速发展阶段,写字楼集群初见雏形。但写字楼并不是一个孤岛,它会跟周围的商务和生活环境形成一个整体。同时,租赁写字楼的客户比较看重知名企业或同行的群聚效应,这就构成了商务气氛的基本条件。 

下面九宜城就以成都写字楼集中的区域为核心研究对象,浅谈成都写字楼集中效应对区域商业的影响。 

成都写字楼集群效应现状

成都写字楼市场迎来春天,去化加速、存量降低,租金水平逐步平稳。 

成都甲级写字楼空置率四年来首次有望跌破30%,租金价格呈止跌企稳的情况。目前成都甲级写字楼的行业构成主要包括四大类:高科技、金融服务、专业服务,以及其他行业。

 

数据来源:CBRE数据库,2017年上半年成都写字楼市场现状 

这些优质企业,开始聚集在市中心中央商务区,而后逐渐转移至高新区和天府新区。受天府新区规划利好的带动,新进驻该区域的巨头企业数量呈激增态势,其中包括不少世界500强。这些企业对办公环境和形象要求极高,但以目前天府新区的写字楼供应来看,尚无法满足此类高端需求,形成了巨大的供应缺口。虽然天府新区金融城及大荣区域有众多商务办公类物业,但基本上都是企业自用的办公场所或政府牵头的孵化平台,真正市场化的高端写字楼仍占较小的市场份额。 

城市商务中心开始由市中心核心商务区向城市南延线天府新区转移。 

政府规划助力、地产巨头操刀、品牌项目领衔、城市南延线……这一系列关键词都是成都南延线天府新城迅速崛起背后的重要因素。随着天府新城的成长,其周边大量的商业体量逐步入市并投入使用,一个“西南经济区商贸中心”的雏形已现。 

纵观各国成功的企业类型,我们可以发现大多生命力强的企业都以集群的方式相聚而生,显示出强大的集群效应,并在集群效应中受益匪浅。企业通过“扎堆”,聚集在一起,可以形成整体优势和规模效应,共同建立、扩大知名度以及“品牌”效应。

 

数据来源:世邦魏理仕 2017年第二季度成都房地产市场报告 

成都写字楼集群效应关键在于客群和需求

始于客群,源于需求。 

写字楼集群效应对区域商业最直接的影响源于客群,据统计,在被称为“创业之都”的成都,每天都有200余家小微企业诞生,创业气氛十分活跃。在“全民创业”的时代背景下,中小规模的“新创企业”办公需求巨大;同时,企业的进入也为周边商业带来了大量优质商务客群。这些新创企业在进行写字楼的选择时,权衡因素除了便利的交通、出色的硬件条件、完整的商业配套设施、入驻租金成本之外,也开始更多地考虑生活品质的提升,注重工作环境的点滴细节。 

由此可见,写字楼集群效应为区域商业带来最显著的影响,在于客群及客群的需求。商务客群成为区域商业目标客群的主要构成。基于写字楼集群周边大量的商务客群,结合商业个案的区位影响、竞争条件、本体条件等因素,可对项目定位直接产生方向上的指导。 

时尚、社交、健康、生活成商务客群关注焦点。 

因此,九宜城对成都写字楼集中区域重点商业项目进行了调研分析,其中包括成都南部金融城、孵化园区附近的九方购物中心、奥克斯广场、银泰城、成都银泰中心in99等项目。在调研总结后发现,以上项目在区域环境、客群组成方面相似度较高,均利用其大量经营面积满足商务客群的各种不同需求,主要体现在四个方面:时尚需求、社交需求、健康需求和生活需求。

九方购物中心

位于天府新城CBD核心位置的九方购物中心,自2012年开业以来就秉持型格品质为原则,为周边120万商务办公人士及中高端式家庭提供服务。开业四年后,九方根据深入周边写字楼调查了解客群偏好,开始引进以文轩书店为中心的一系列新品牌商户,为周边白领们提供舒适的阅读体验,为成都打造“一个有书的生活方式中心”。这样的业态定位,既满足了周边广大商务人士的精神需求,又不是一味追求“高大上全”,实现了从外表到内涵的全面品质升级。   

   

成都银泰 IN99

成都银泰in99位于城南金融CBD,成都市政府重点打造的城市新中心,亦是国家级“天府新区”高速发展的核心。为满足周边写字楼白领的健康需求,银泰in99引进了成都第一家in SPORTS科技潮流运动馆。该馆分设了扣扣攀趣味攀岩、抱石攀岩、洞穴探险、蹦床、操课及派对房等五大功能区域,场内有一个360°的互动环绕屏,挑战者可以时时观看场馆内各区域运动实况,极大地提升了运动健身的互动性与趣味性,为商务人士客群提供压力的释放口。

   

对于许多精英商务人士来,时间意味金钱和效益。可见,以最邻近的商业项目满足商务客群办公、生活的首要需求,便成为了写字楼集群效应下商业项目的首要任务。因此,商业项目的精准定位与精细化的业态组合变得尤为重要。 

写字楼集群效应对区域商业业态的影响 

写字楼客群在工作之余,对时尚、社交、健康、生活等方面有特定的附加需求。展开来看,可满足这四大需求的商业业态如下:  

 

九宜城认为:在写字楼与大商业的有机结合下,写字楼为区域商业带来稳定的高端客群、提升大商业的档次与格调,而区域商业则提升了写字楼的配套价值。如果实现了合理的商业定位、并且与写字楼集群效应达成较高的契合度,区域商业与写字楼就可以成就彼此,为商铺及写字楼的投资者都带来无限的升值潜力。 

*部分图片来源于网络整理